El suelo urbanizable

Sólo el tres por ciento de nuestro territorio se encuentra urbanizado. No es una cantidad elevada, a tenor de las cifras desnudas con las que suele manejarse la economía.
Sin embargo, desde el punto de vista del recurso (el territorio), un tres por ciento constituye un número más que apreciable. El proceso urbanizador elimina la capacidad ecológica del suelo para albergar vida. Un suelo urbanizado tampoco produce nada por sí mismo, si no es indirectamente debido a las actividades que acoje.

Cualitativamente, por lo tanto, el suelo urbanizado es un recurso natural dilapidado, que muere al ser ocupado. Además, el suelo que se ha ocupado tradicionalmente mediante la actividad urbanizadora corresponde, por lo general, a terrenos con una calidad agrológica apreciable, pues fue en estos territorios donde se construyeron la mayoría de los asentamientos que luego dieron lugar a ciudades y pueblos.
En la legislación urbanística actual, estos factores no se tienen en cuenta. El suelo está sujeto, históricamente, a propiedad privada. La tierra siempre es de alguien.
Por otra parte sabemos que es precisamente en las ciudades donde se da el proceso especulativo más importante. El suelo rústico, que mediante una decisión política se transforma en urbanizable, pasa a ser vendido no por hectáreas, sino por metros cuadrados, porque multiplica su precio (que no su valor) por varios órdenes de magnitud.
El precio del suelo urbanizable cuesta lo que la espectativa urbanizadora le supone. Es decir, el precio del suelo urbanizable se fija en función de los réditos monetarios que producirá en una hipotética situación de éxito de la operación inmobiliaria de la que será objeto en el futuro. Por ello, es falso aquello de que mientras más suelo urbanizable haya en el mercado más descenderá su precio.
Por otra parte, desde el punto de vista de la socioecología, que es el que nos interesa en este blog, el suelo urbanizable es un recurso natural escaso, valioso en sí mismo y que debe ser gestionado con sumo cuidado. Nadie debería ser capaz de acaparar suelo o de especular con él, porque es un recurso del que dependen demasiadas cosas, entre ellas, por ejemplo, el ejercicio del derecho a la vivienda o la posibilidad de creación de una ciudad sostenible.
Desde este punto de vista, sería necesario que el suelo urbanizable fuera tratado por la estructura normativa como un recurso de dominio público, como lo son el agua o las vías pecuarias. El proceso podría ser descrito como sigue:
Un suelo rústico es poseído en régimen de propiedad por alguien, que, por lo general, lo dedica a la actividad agropecuaria u otro tipo de producción que no menoscabe su capacidad agrológica. Si estos terrenos lindan con una ciudad consolidada, podrían ser susceptibles de ser clasificados como urbanizables por el respectivo instrumento de planeamiento municipal. Si así ocurriera, la administración, en este caso el municipio, tendría que expropiar el suelo, que pasaría a ser considerado de dominio público, que es justo lo que ocurre cuando se construye una carretera o una autovía. A partir de ahí, el municipio podría, o bien ejercer de promotor de la urbanización o bien ceder, en régimen de concesión, la potestad promotora a un agente privado. En todo caso, el suelo, como tal, siempre sería de dominio público. Cuando compráramos o alquiláramos una vivienda, no compraríamos también el suelo, que es lo que sucede hoy en día, sino únicamente la edificación que constituye la propia vivienda.
Esta forma de actuar, que nos parece tan rara y lejana, es lo que ocurre con el agua o el subsuelo. Ambos recursos naturales son de dominio público y, a lo sumo, cabe concesionarlos, pero nunca enajenarlos de la titularidad pública que constituye su carácter de dominio público.
Con esto, eso sí, se acabaría la especulación y la consiguiente repercusión exagerada del precio del suelo en los precios de la vivienda (tanto en compra como en alquiler) y la apetencia sin límite de los municipios a crecer a toda costa como respuesta a las presiones políticas y económicas que los propietarios de suelo ejercen.
Esta propuesta no es novedosa pues, más o menos así, se tiene ya en cuenta en varias legislaciones de países de nuestro entorno, donde el suelo urbanizable es de dominio público y es el Estado, en cualquiera de sus niveles administrativos, el que ejerce de propietario.